加油站资产评估|加油站无形资产评估
加油站资产评估有什么特殊地方值得拿出来仔细研究呢？加油站非单项资产，其是一个可以直接运营的单位，是多项资产组合而成的运营体。加油站有特许经营的情形，不是任何人想成立就能成立的，加油站成品油经营许可证是加油站一项重要的无形资产。结合以上情况，加油站的评估就是一个比较复杂的评估，其评估一般主要涉及三大块，房产土地、加油设备、经营权。
加油站特许经营，是指特许人通过签订合同将有权许可他人使用的与加油站经营有关的商号、注册商标、专有技术、经营模式、经营技术、服务标准等授予其他加油站使用，被授权的加油站按照合同约定在统一特许经营体系下从事成品油零售经营及相关服务，并向授权企业支付相应费用。加油站作为一种特殊用途的经营性资产，位置极其重要并且区域分布性较强。
加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站”，其土地使用价值将大打折扣。在加油站的整体资产价值中，土地和特许经营权是加油站收益的根本基础，土地座落决定加油站的区位，包括临道路类型（或者说所临道路机动车通行量）、车辆进出的方便度、区域加油站布局密度间距、安全限制等，也就是决定了加油站的收益多少，而特许经营权是实现这种收益的充要条件，二者密不可分，就一具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂的权益。在加油站抵押、作价出资等日常性评估中我们认为不应剥离特许经营权收益（或者说垄断收益），因为就一具体加油站看，特许经营权是不可分离的，但特许经营权权益本身是无形的，它可以分离异地附着土地经营。
据我国石油消费总量控制和政策研究项目组（以下简称油控项目）对外公开发布的《中国传统燃油车退出时间表研究报告》（以下简称《报告》）显示，在充分考虑综合了我国汽车行业的发展和政策提出的排放目标以后，油控项目表示我国将于2050年实现燃油车的全面退出，像北京这种特大级城市，其公共交通用车或将提前至2020年实现全面新能源化，而私家车也会在2030年前后完成这一目标。
随着时间推移，该政策的推进可能我国成品油经营行业。加油站作为成品油经营的Zui后环节，也会有较大影响。我们预计，未来加油站的拆迁、转让、迁移、融资等行为会较为频繁。加油站资产评估成为维护经营者权益的重要环节。如果将加油站作为普通的房屋设备组成，那对加油站经营者是不公平的，因为加油站有一块重要的无形资产。
资产评估主要有三种方法，市场法、成本法、收益法。由于加油站公开交易案例较少，一般不采用市场法做评估，Zui常用的就是成本法和收益法。
一、收益法：
加油站为收益性的物业，其整体资产评估自然用收益法来评估Zui科学。其年收益测算可以采用以下两种方法：
1、从加油站的历史经营收入情况推算其预期收益，结合周边其它类似加油站的历史经营情况来推算加油站的客观收益；
2、从加油站旁边的道路车流量来推算可能的加油量，从而测算加油站的客观收益。经营成本则可以从过去经营状况来计算。
评估机构在评估时应评估整体资产价值，剥离特许经营许可证的无形资产价值及机器设备的价值，余下作为加油站房地产价值。即：加油站房地产价值=加油站整体资产价值-特许经营权无形资产价值-加油站配套机器设备价值。
无形资产不具备独立的经济实体状态，依附于特定主体，但能给特定的主体发挥作用并带来经济利益的经济资源，脱离特定主体则其经济效益也无法实现。无形资产的收益是一种超额收益。因为无形资产必须依附于有形资产才能创造收益，一般情况下单独界定无形资产的收益是非常困难的。在无形资产评估中常采用分成的方法，将被评估的无形资产的收益从总收益中分离出来。
公式：无形资产收益=总收益×收益分成率
收益分成率在加油站价值评估中可采用“三分说”，具体认为特许经营权占总收益的35%。
加油站配套机器设备包括油罐、加油枪、加油机等，可采用重置成本法评估其价值。
二、成本法：
加油站房地产价值=加油站土地价值+加油站房产价值。
加油站土地价值可以采用土地取得价值，或按市场比较法测算其市场价格、基准地价系数修正法测算其宗地价格。
加油站房产价值可采用重置成本法，重置成本采用政府颁布的标准。公式：房产价值=房产重置价×成新率。
加油站资产评估机构—北京中鹏衡资产评估有限公司，具备加油站评估专业团队，为国内多家加油站的拆迁、转让提供资产评估服务，为加油站经营者做好资产价值守护人，避免经营者由于对加油站价值内涵理解不充分的情况下导致利益流失。
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