亦庄台湖璀璨时代值得买吗?
1、背景--热度比较高,招商触顶竞得。
2023年6月1日,亦庄经济技术开发区亦庄新城(台湖)0510街区YZ00-0510-0032地块(建设用地面积43400㎡,建筑控制规模86800㎡,地块容积率2.0,控高45米),共有10家房企报名。该地块终地块由招商蛇口以33.005 亿竞得,楼面价约3.8万/㎡,溢价率15%。销售指导价5.8万/㎡(浮动范围8%)。项目共规划21 栋住宅楼 830 户,全部为 8-11 层小高层。
2、位置和交通--环线位置一般,属于亦庄区域,需要走行1.6km达轨道交通,勉强算方便。
地段评级:⭐⭐⭐⭐
亦庄作为强产业区域,河西片区已经成熟,台马崛起,台湖强产业、强交通,与河西一路之隔,价格优势明显。
3、产业--亦庄路东产业区、京东、京东方、信创园等,产业势能属于向上走的趋势
产业评级:⭐⭐⭐⭐⭐
台湖板块同样是上升期,高精尖产业聚集,配套持续兑现,潜力价值和居住价值并存。
4、学区--这里的学校牌子不错,北京小学已经进入方案设计阶段,北京八中进入筹备阶段,那么基本2年之后,学校基本进入招生状态,跟新房交房周期大致吻合。
配套评级:⭐⭐⭐
6、产品---璀璨系,与东小马的招商璀璨公元,孪生双子。但是“时代”比“公元”容积率低,洋房产品,整体产品更胜一筹。
小区--中大型改善小区
本地块是纯商品房地块,无“套内7090”限制,也无其他配建条件。这减少不少限制。更容易让开发商发挥。
■ 物业:自持物业:有利于更好的维护小区环境,这个算一点利好。
■ 用地面积:43400㎡,总建筑面积:13034㎡。看看就行,估计大部分人没概念。
■ 楼盘信息:21栋楼 小高层;说明小区规模还是比较大的。
■ 梯户比:一梯两户:这个楼户比还是不错的。
■ 容积率:2.0,绿化率:30%,70年产权,商品房,常规操作。
■户型:89㎡、102㎡三居120㎡、140㎡四居:全南北通透;方厅洋房;高得房率。基本定位是刚改和改善新小区
产品评级:⭐⭐⭐⭐
具备客厅270度转角采光,79%使用率
三叶草户型,卧室互不影响,客厅宽度略窄
功能性四局,很好的把大门对着的方向与各个功能间的大门避开
非常成熟的“四叶草”四房,尺度舒适,南北通透,800万改善妥妥滴,没毛病
7、购买建议
台湖璀璨时代优势:产业+学区+产品(洋房、户型、会所)+未来的利好兑现。缺点:城市界面一般、配套不完善、发展需要周期
有了确定性和机会,台湖涨价还差后一点:
时机。
就像前两次亦庄河西涨价的时机,一次是人大附落地,一次是亦庄学籍独立。
抓住涨价契机的前提是,河西羽翼已丰。
台湖也需要这么一个时机。
或许是台湖学籍划归亦庄,或许是产业的一次爆发,但在此之前,台湖要做的就是把确定性夯的更实,把机会转为确定性。
台湖整体规划还是比较宜居的板块,但是现状配套多有不足,城市界面一般、这些短板3年内可能难以完全兑现,需要往前看5年以上。
但台湖的底线购入逻辑还是很清晰的,产业、交通、教育(北京八中12年制、和河西教育水平持平,老校长过来任校长)这些关键的配套,已经基本兑现,或者即将兑现,
未来的价值空间和利好兑现还是值得期待。