房屋租金评估问题：一、收益法是先采用适当的方法得出资产的市场价格，然后在剩余年限内年金化，1、在年金化的基础上是否还需要再加上各种税费、比如管理费、维护费、保险费等、城建税及附加，以及房产的房产税、土地的土地使用税等等？2、年金化时所采用的资本化率，土地可以采用土地还原率，房产和设备的资本化率如何计取，a、采用无风险报酬率+风险补偿，无风险采用国债利率，风险补偿如何确定，根据项目情况和企业状况估测合适吗？b、采用基准日长贷LPR，以上两种资本化率计取方式哪种更合理？
二、成本法，通过测算折旧、税费等，将各项相加，如果资产购置年限较久，是应该采用基准日的重置价值，然后用会计期计算折旧？比如房产，是先计算出房产的重置价值，然后按照会计折旧年限计算年折旧额，还是重置价值乘以成新率以后的净值按照剩余使用年限计算年折旧额？两种方式哪种更合理？
答复：
1、关于租金，可以分为市场租金和成本租金两大类。市场租金一般通过标的资产自身合理协议租金或者类似资产公允价值市场租金价格确定；成本租金则是需要先估算标的资产的公允价值和经济寿命，然后估算标的资产在经济寿命期内每年应该获得的本金回收额（ReturnOf）和投资者投资标的资产的期望投资回报额（ReturnOn），将这两部分加和得到每年的成本租金。在实务操作中，如果可以获得市场租金，应该优先采用市场租金，当无法获得市场租金时，可以考虑成本租金；
2、无论是市场租金还是成本租金，如果仅包含标的资产的租金，不包括经营过程中的相关税费，则一般称之为净租金，如果需要包含相关出租经营环节发生的经营税费，则称之为毛租金，实务操作中需要根据评估目的需要，判定需要评估租金的内涵是净租金还是毛租金；
3、在确定成本租金中的本金年回收额（ReturnOf）时，一般可以根据截止基准日，标的资产的公允价值和尚可使用年限确定每年的折旧额，以该折旧额作为本金回收额（ReturnOf），投资回报额（ReturnOn）则可以根据标的资产的市场投资回报率确定，如果无法直接获得这个投资回报率，可以选择从事类似业务上市公司作为可比公司，估算可比公司的股权投资回报率Re，再采用长期LPR作为Rd，采用国家发改委确定重大固定资产投资项目的自由资金与贷款的比例（一般为自由资金25%-30%，银行借贷资金70%-75%，作为权重计算加权资金成本作为投资回报率（ReturnOn）的替代值；也可以以上述加权资金成本估算的投资回报率作为贷款利率，按照等额年金公式估算出等额年金（即Excel中的PMT内部函数）计算得到等额年金PMT作为ReturnOf和Return On之和。（赵强）
