第二十届三中全会公报将深刻影响中国商业地产的发展
北京，2024年7月22日——享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行发布《第二十届三中全会公报解读》。本届三中全会公报高屋建瓴，从商业地产角度，我们认为将从以下几个方面对行业未来的发展产生深刻影响。
科技类企业飞速发展，有望带动写字楼、产业园区需求的增长
科技创新是推动发展的重要力量，并将成为未来中国经济发展的重中之重。作为技术创新和竞争力重要指标的中国技术市场成交额从2004年的1,334.36亿元猛增到2023年的61,476亿元，20年间增长了45倍，且年均增速从2010年前的17.9%增长至目前的28.7%。《2023年全球人工智能创新指数报告》显示，在全球人工智能发展上，中国的综合水平保持了全球第二的水平，在人才培养和科研产出、产业发展等方面，近年来均取得了明显的进展。根据世界知识产权组织发布的《2023年全球创新指数》报告，在2023年全球创新指数排名中，中国的排名从2012年的34名上升至第12位，反映出中国在全球创新领域地位和影响力的大幅提升。
中国技术市场成交额走势
中小型科技类企业不断崛起，围绕新技术、新产业、新业态、新模式的独角兽企业也在不断增加。这些企业的蓬勃发展势必带动写字楼和产业园区市场未来需求的增长。根据央广网的数据，2016年到2023年的八年间，中国独角兽企业数量增长近2倍，总估值八年间增幅达到154%，从2016年的4876亿美元增长到2023年的12383亿美元，成为推动经济转型和产业升级的关键力量。
科技与金融是决定全局的核心要素，在本次公报中强调了要深化金融体制改革，未来金融业要将服务实体经济作为立业之本。深化金融体制改革意味着金融行业的全面转型，从简单的资金游戏转向提升金融服务实体经济的能力，这意味着未来金融行业将面临更大的竞争和调整，随着盈利能力的降低，其对写字楼市场的需求或将被抑制。
财税体制改革将有望提振区域消费，促进零售物业的发展
消费税改革的主要目的是补充地方财政资源，以及引导地方政府推动产业结构转型。近年房地产市场低迷导致土地出让收入减少，加上化解地方债务压力，使地方政府的财政收入面临巨大压力。2023年，地方税种中Zui大的土地增值税仅占地方税收的8.3%。再加上土地出让收入的下降，如何弥补地方财政成为一个亟需解决的核心问题。消费税改革不仅有助于增加税源和弥补地方财政，还能激励地方发展消费。未来消费税的改革方向大致是扩大征税范围，税收下划，以及后移征税环节，并在此过程中伴随税率的相应调整。
消费税改革将使政府更有动力促消费
消费税的分配机制可能会影响地方政府的财政收入和支出行为。如果消费税能够更多地留归地方政府，那么地方政府将会更有动力去促进消费、改善消费环境，从而间接推动商业地产市场的发展。地方政府还可能通过出台相关政策来引导商业地产市场的健康发展，如提供税收优惠、土地供应等支持措施。
消费税改革将影响消费者的购买力和购买意愿
如果消费税增加，部分消费者可能会减少在shechi品或非必需品上的支出，转而选择更为经济实惠的商品或服务。这种消费行为的转变可能会间接影响商业地产中零售、餐饮、娱乐等业态的经营状况，因为这些业态的繁荣往往依赖于消费者的消费能力和消费意愿。
消费税改革将促使商业地产业态结构更加多元化、合理化
消费税的调整还可能推动商业地产的业态结构向更加多元化、合理化的方向发展。例如，如果某些商品或服务的消费税提高，相关行业的商户可能会面临经营压力，进而选择退出市场或调整经营策略，这可能会为其他行业或新兴业态腾出发展空间。
坚持高质量对外开放有助于外资企业“走进来”
对外开放是我国的基本国策，稳步扩大制度性开放，主动对接国际高标准经贸规则，建设更高水平开放型经济新体制，有序扩大商品市场、服务市场、资本市场、劳务市场等对外开放是未来中国扩大开放的主要工作。作为全球第二大经济体，中国更加稳定积极的政策环境一直吸引着全球投资者的关注，全球zhiming管理咨询公司科尔尼发布的全球2024年外商直接投资信心指数（FDICI）报告显示，中国从去年的第7位跃升至第3位，在新兴市场专项排名中位居bangshou。2022年中国实际利用外商直接投资金额达到1891.3亿美元的高点，2023年虽小幅下降，但仍高于过去十年历史平均水平。
2014-2024年中国实际利用外商直接投资金额（亿美元）
外商投资负面清单的减法也见证了中国开放的力度，为外资企业共享中国发展机遇创造了条件。目前，制造业、金融业的外资负面清单条目已经清零，这加快了外资制造业和金融业在华投资的步伐。国家金融监督zongju的数据显示，至2023年，外资银行在华总资产已达到3.86万亿元，外资保险公司总资产达到2.4万亿元，在境内保险行业总资产比例达到10%，有力推动了中国保险业的发展。
自2023年底中国单向打开大门，今年上半年入境外国人数达到1463.5万次，同比上升152.7%。境外游客的进入直接促进了酒店业的发展，以北京为例，今年1-5月，北京市接待入境过夜游人数达到1,087,028人，比去年同期上升265.5%，五星级酒店平均租金达到858.2元/间/夜，同比增长6.8%。
商业用地使用权延期和到期后续政策的落地将极大推动城市更新的发展
自1988年中国开始允许土地使用权以租赁的形式转让以来，越来越多的商用物业面临剩余土地使用权年期不足20年的问题，这已经成为阻碍城市更新发展的重要堵点之一。目前全国各个城市均有大量的老旧商业物业亟待更新，以北京为例，大部分老旧物业位于城市核心地段，土地出让时间集中在2003、2004年，这意味着大量待更新物业将集中于2044年前后到期，剩余年期接近甚至低于20年。商办物业当剩余年期在20-25年时，按照收益法计算的估值将出现微降趋势；当短于20年时，估值下降受到的影响程度更大；导致融资难、市场流动差等问题。本次全会公报提出要深化土地制度改革，意味着商业用地使用权延期和到期后续政策有望在不久的将来得以解决，这将有效的提升老旧物业的估值，让投资机构更好的量化风险和成本收益，降低融资难度，提升资产的市场流动性。
ESG发展将进入快车道
今年以来，我国ESG监管政策力度不断加大。在中国ESG监管提速、蓬勃发展的新形势下，将激励更多中国企业全面推进ESG工作。在当今日复杂多元的商业环境中，企业面临着前所未有的挑战和机遇。在这样的背景下，ESG越来越成为企业防范规避风险、增强竞争力，甚至创造增长的重要战略工具。
戴德梁行首席政策分析专家、北区研究部主管魏东道，纵观历史，我国曾经面临极其复杂的国内外现实问题，每一次都是通过改革破解了各种阻碍我国经济发展的障碍，从而打开了我国社会主义现代化的新局面。本届三中全会聚焦“全面深化改革”，将改革推进深水区。在此背景下，商业地产领域在未来也将直面由改革引发的诸多变化，其中，科技类企业的持续发展将促进其写字楼和产业园区需求的增加；税制改革有望激发地方政府积极挖掘本地消费潜力，不断推动零售物业发展的动力；高水平对外开放让中国更好地吸引更多外资企业投资中国；商业用地使用权延期和到期后续政策的落地将给城市更新的发展带来更强动力；而ESG的发展则让中国企业不断践行ESG理念，推进高质量可持续发展。二十届三中全会作为中国历史发展中的里程碑会议将对中国下一步发展起到重要作用，也必将深刻影响中国商业地产的发展。
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