金辉大厦由金辉集团开发建设，地处大望京商务区，东接大望京公园，距為国贸南园13公里，燕莎面国10公里，亚奥南园仅8公里。项目西北临皇安路，西南临河萌中东北临望京东路，170米建筑高度，1188万平方米总建筑面积，成为世界lingxiu企业的全新聚集地。项目东侧为334000平方米大星京公园，北侧、西侧为城市绿地，坐拥里京商务区优越的生态环境。联手ECOLAND队，从“生命的循环，生命的诗篇”为出发点，为商务人士打造宜人舒适的绿色休憩空间。建筑由国际没计园队SOM、Aedas担当没计，挺拔的“树”形外观，竖向线条肌理搭配外墙中段款速的线系设计，雄伟又不失灵动。项目周边酒店、银行、购物中心环伺，银行、中餐、西餐、美食广场、咖啡厅、面包房等配套一应俱全：引入国际zhiming物业公司，气在打造从硬件配套到软性服务兼备的优质商务环境。
开发商：金辉集团 物业：金辉锦江物业管理有限公司 【物业管理费】35元/月/㎡
户型：100-10000平 精装、遗留、简装可选择
【交通优势】
15号线地铁上盖 、三维立体交通路网
地铁↓
地下一层与地铁15号线望京东站无缝对接,可迅速换乘地铁13号线，地铁14号线及地铁5号线;
航空↓
15分钟车程直达北京首都机场;
高铁↓
至北京南站，由地下一层无缝对接地铁15号线望京东站，一站至地铁14号线到达北京南站;
【商业配套】↓
F2层>>> 粤界、粤界海鲜火锅、傲鳗、湘当里手、wobbit窝边草、油梨树、姐夫很面...
F1层>>> 中国银行 、工商银行、建设银行、星巴克、高合汽车体验店、华致名酒库
B1层>>> Wagas、Blueglass、Tims咖啡、Manner咖啡、奈雪的茶、罗森便利店、甘粮、CAPAFESH、甘粮、湛、夸父炸串 ...
5月18日，上交所对外披露一则“中金-金辉-北京金辉大厦资产支持专项计划”公告，该ABS产品融资38亿元，消息一经发布，即刻引起圈内人关注。
该产品的原始权益人为“北京居业房地产咨询有限公司”。 实际上，该公司 是“闽系新锐房企”金辉集团二级全资子公司。
虽为闽系房企，但与泰禾等房企一样，金辉集团的一大重镇则在北方区域，集团总部就在首都北京。
从上述ABS专项融资计划名称看，该产品底层资产对应的是“北京金辉大厦”。另据悉，该大厦正是金辉集团的总部大楼。
据金辉商业披露，北京金辉大厦如今堪称北京望京片区地标级建筑，总建面11.8万平方米全部自持。 2016年9月开业以来，入驻企业包括zhuming金融机构、 高科技公司等，500强企业占比 50%。
据金辉集团相关公开披露，北京金辉大厦作为投资性房地产，2016年底账面价值约41.53亿元
当然，这座大厦也见证了金辉以北京为总部 开启 向 全国战略 扩张的 序幕 。“从2004年走出福州，2009年总部进驻北京，再到搬迁至望京金辉大厦，成为首批将总部迁往北京核心区的闽系房企。 ”
如今，金辉集团拿北京总部大厦进行38亿元规模的证券化融资，又该作何解释？
经查询，2018年9月份，金辉集团曾发行过一笔32亿元融资规模的“招商创融-民生汇富-金辉大厦资产支持专项计划”，其中优先级对外融资30亿元，年利 率6% 。
在金辉集团2019年公司债说明书中，曾对这一笔ABS专项融资计划曾专门作过较为详细披露及注释：
遗憾的是，这笔专项债融资计划并未对外详细透露“底层资产”，到底应是哪个金辉大厦？实际上，金辉集团彼时手上已有福州、西安、北京等金辉大厦。
从金辉金辉集团2019年公司债说明书披露看， 2019年3月底， 作为 投资型物业的 福州金辉大厦 （4-18层 ） 账面值约3亿元，西安金辉大厦 账面值约 4.98亿元 ，北京金辉大厦 （不含37、38层 ） 账面值约 42. 36亿元。
这份公司债说明书还披露，金辉集团旗下北京居业置业发行CMBS，总募集32亿（其中优先级债券30亿，次级2亿由本公司认购），优先级按认购协定利率执行，次级不设预期收益率。
“由北京居业置业的股权，及北望金辉大厦商业物业所享有的租金收入提供质押、由北望金辉大厦中的53套房提供抵押，由发行人作为差额支付承诺人、售后及赎回承诺人、必备金补足承诺人、运营流动性支持承诺人。”
据此介绍，这怎么 看起来 感觉 是同一 个商用物业项目， 对外二次 证 券化专项 融资 ？
从明面上看，这是金辉集团为了“盘活”资产，但本质上就是为了融资扩张。若单靠收租，相对于该项目巨额投入及资金沉淀，年复一年又能带来多少现金流？
去年10月底，实际控制“金辉集团”的境外壳平台“金辉控股”在港交所上市。从其2020年财报数据看，去年取得合约销售额972亿元，合约销售面积692万平方米，销售平均单价1.4万元。
从Zui近4年销售额的递增趋势看，金辉2018年之前冲刺凶猛，但此后增速明显放缓，业内原本预计金辉2020年迈近千亿门槛的，但Zui终依然无缘千亿。
再看财务，对照“三道红线”标准，金辉控股仅几个月时间就从踩几条红线到整齐转绿，堪称“神速”。
截至去年底，金辉控股现金及现金等价物207.32亿元，相比2019年底92.18亿元，呈现明显“剧增”。
分析“现金流”构成，金辉去年日常经营净现金流26.5亿元，比前一年净流出57亿元明显向好，融资净现金流约114亿元，同比剧增58.8亿元。
注意！金辉控股去年新增现金及现金等价物净额约116.17亿元，结合现金流构成情况，这不难看出主要来自融资现金净流入所得。
在流动负债中，金辉控股截至去年底计息银行及其他借款97.34亿元，从资产抵押证券获得款项7.7亿元，优先票据17.46亿元，公司债70.56亿元，合计1973.06亿元。
依此观之，金辉控股的短期偿债压力依然处于“紧绷”状态。或许，这就不难理解：金辉集团将北京总部大厦拿来专项融资38亿元这一Zui新动向。
据金辉控股2020年报披露，截至去年末投资物业账面值约109.5亿元，比2019年账面值105.02亿元经公平调整后所得收益净额4.37亿元。
注意！金辉控股对此补充的注释，截至去年底，上述109.5亿元投资物业中，涉及账面值30.91亿元的投资物业已质押，主要为获取银行及其他借款作抵押；涉及账面值50.64亿元的投资物业已质押，主要为资产抵押证券作抵押。
无论是无担保的信用债扩张，亦或是资产抵押担保的债务扩张，终究是举债扩张，要想实现财务真正稳健前行，仍有待于内部创造现金流，也就是日常经营现金流。
据金辉控股5月初披露，本集团连同合营企业及联营公司合约销售金额约341.2亿元，同比增长83.4%，合约均价1.64万元/㎡。其中，4月份单月合约销售金 额约89.9亿元， 同比增长 32.6%，但相比2月份、3月份同比9.6倍、1.3倍增长，明显回落。
这说明在“后疫情”时代，热点、重点城市房地产市场持续从严 调控 ，对房企销售额影响越来越显著，对销售额及回款压力也越来越大。
近日，国内某4 0强上市房企 高层曾专门召开投资人 电话会议，提及当前房地产行业金融收紧对房企销售回款压力影响非常明显，相关发言颇具代表性，警示意义。
“实际上，各家银行整体对地产行业的授信额度都有所收紧，按揭放款、开发贷放款堆积的情况比较多，房贷集中度管理对回款规模和速度带来的影响还是比较明显的。不仅一手房放款难，现在了解到银行对二手房的按揭放款很多都是全面停滞。对房地产企业的放款方面，受额度限制影响之后，更加趋于收紧和谨慎。”