疫情大考下，上海作为中国大的国际性城市，冷链物流无法满足需求，暴露冷链短板
上海是我国冷链基础设施完善，冷链物流资源和要素集中的地区。2022年3月上海疫情暴发后，一方面，突发封控导致市场供应跟不上，出现物资分发不出去的情况。另一方面，生鲜食品需求激增，冷链物流系统难以及时响应，供应不通畅。上海冷链恢复速度慢，韧性较差，暴露出上海冷链物流体系不健全，区域分布不平衡等问题。
疫情之下，物资保供需求激增，冷链物流重要性进一步凸显，生鲜、医药领域矛盾加大
2020年疫情爆发以来，各疫情发生地物资保供形势比较严峻，一方面，买菜难，居民对生鲜肉类、冻品、水果、蔬菜等生鲜食品需求上升；另一方面，疫情背景下物流疫苗及核酸检测行业加速发展，医药冷链物流需求激增。冷链物流作为物资保供中的关键环节，重要性进一步凸显，基因检测、生物疫苗需求激增，与普通仓储需求不同，医药冷链仓储需求细分更加严格，且对温湿度要求高，运输储存条件严苛，易产生”断点“风险。
疫情背景下冷链仓储物流行业矛盾与机遇并存
近三年，国家出台多项冷链物流利好政策，重点关注冷链物流基础设施建设、冷链物流网络、技术提升等方面，指明了新格局下的发展方向，是新时期发展的行动指南。同时我国仓储物流公募REITs已启航，助力仓储物流行业蓬勃发展。
而冷链仓储物流市场在疫情加持，消费升级背景下，呈现供不应求，价格高，区域布局结构性失衡等问题
从土地端来看，专用于冷链仓库或园区土地量逐年减少且价格不断攀升。
从供应端来看，冷链仓储物流市场供给侧呈现严重的区域不平衡。
从需求端来看，国内人均冷库量远落后于欧美发达国家。冷链物流医药及生鲜产业需求增加与当前发展落后矛盾加剧，预计2025年冷链物流市场规模将超5500亿元。医药冷链市场规模持续大幅增长，但当前仍面临诸多发展问题；生鲜电商交易规模及渗透率逐年上升，但农产品腐损率远高于欧美发达国家。
从价格端来看，冷链物流生鲜及医药产业从仓库到运输全环节成本高。物流链条的各个环节，冷链都要比普通的物流高出很多。设备成本高：冷藏库的建设成本要比普通仓库高出3倍以上，其中主要是仓库墙体和地面的保温材料，以及制冷设备的支出，车辆和设备方面同样如此。人力成本高：由于冷藏库常年处于低温状态，冷库工作人员的工资要比普通仓库工作人员高30%左右。
目前冷链物流市场入局者呈现多而散，行业集中度低，创新研发乏力，信息化支撑力度偏弱的局面
巨头争相布局冷链物流，泛食品行业是大需求方；冷链物流行业企业繁多而分散，以中小型企业为主；老牌冷链物流企业占据大部分市场份额，但行业集中度偏低；冷链物流行业企业创新研发乏力；冷链物流行业企业信息化支撑力度偏弱。
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